Veel vraagtekens bij haalbaarheid bouw Vathorst-Bovenduist

Dat is opmerkelijk, omdat er nog steeds heel wat vragen onbeantwoord zijn. In de risicoparagraaf staat letterlijk “De financiële haalbaarheid van de totale ontwikkeling is een risico, mede gezien de oude afspraken en de huidige economische en maatschappelijke situatie”. Al meer dan 25 jaar wordt er gediscussieerd over bouwen in Vathorst-West, nu Vathorst-Bovenduist genoemd. Het is de locatie achter de stortplaats van Renewi, voorheen Smink.

Tijd om eens in die oude afspraken te duiken. In juni 2021 sprak de toenmalige gemeenteraad uitgebreid over Vathorst-Bovenduist. Bij de bespreking had het toenmalige college ook een bijlage toegevoegd getiteld Oude Afspraken. Blijkbaar is het stadsbestuur van nu ervan uitgegaan dat die notitie bekend is bij de huidige raad, want de notitie is nu niet meer toegevoegd.

Het zijn al oude afspraken. De oudste en meest risicovolle dateert van 25 juni 1997. De dag ervoor in 1997 sprak de gemeenteraad over de grondexploitatie van Vathorst, de grootschalige uitbreidingswijk. Uit de stukken behorend bij die vergadering blijkt de afspraak met de ontwikkelaars. Er kwam een toezegging van het college toen, dat die marktpartijen compensatie zouden krijgen. Ter compensatie voor het bouwen van 1.200 sociale huur- en/of koopwoningen in de vorm van het daarnaast mogen bouwen van 1.200 woningen in het duurdere segment in de toekomst.

De gemeenteraad was not amused, omdat dit strijd kan zijn met Europese regelgeving en de toezegging een afspraak zonder einddatum. De gemeenteraad dreigt met amendementen en stuurt het college terug naar de onderhandelingstafel. Het college meldt op 25 juni 1997 in de raadsvergadering dat de passage over de 1.200 woningen is geschrapt uit de samenwerkingsovereenkomst. Later blijkt dat de tekst is veranderd in een “intentie, die in het licht moet worden gezien in de aanvankelijke afspraak”. Daarmee is de toezegging feitelijk niet van tafel.

Deze afspraak wordt herhaald in een bestuurlijke afspraak van 3 maart 2003. De betrokken marktpartijen, verenigd in Vathorst Beheer, krijgen als eerste het recht om de 1.200 woningen duurdere segment te bouwen. Dat zou mogen op weilanden rond de stad en eventueel ook in bestaande stedelijk gebied. De grond moet wel tegen marktconforme prijzen worden gekocht van de gemeente. Dat laatste is mogelijk niet zo’n groot probleem, omdat de genoemde partijen al grond in Bovenduist bezitten.

Bij het voorgenomen aantal van 3.300 woningen in de plannen nu, zullen deze marktpartijen dus 1.200 eengezins woningen willen bouwen. Dat zal krap worden op deze locatie.

Ander probleem bij de komst van Vathorst-Bovenduist heeft te maken met de naastgelegen stortplaats van Renewi. Er speelde lange tijd in Amersfoort een discussie over de mogelijke komst van een baggerlocatie bij Smink. Op zo’n locatie wordt zwaar vervuild slib uit rivieren en andere wateren gestort voor langdurige opslag.

Dat zorgde maatschappelijk voor veel ophef en kwame er diverse rechtszaken. De gemeenteraad in 2006 was de discussies zat en besloot af te zien van deze baggerlocatie. Om Smink schadeloos te stellen, werd besloten de grond waar de baggerlocatie zou komen, over te nemen én tevens een schadevergoeding te betalen.

Raphaël Smit, indertijd raadslid voor Jouw Amersfoort, hierover: “Dat was een belachelijke deal. Smink mocht nog steeds zogenaamde droge baggerspecie storten én kreeg ook nog eens de mogelijkheid om de stortplaats met vier meter extra op te hogen. Een schadevergoeding was volstrekt onnodig.”

De schadevergoeding kostte ongeveer twintig miljoen euro. De gemeente heeft vervolgens met de marktpartijen een deal gesloten. Als Vathorst-Bovenduist wordt ontwikkeld, kan die twintig miljoen als gemeentelijke kosten in de grondexploitatie worden ingebracht. Dat bedrag komt dan als extra kosten op de normale bouwkosten van deze nieuwe wijk. Dat zorgt weer voor hogere vraagprijzen van de te bouwen woningen.

Het is niet duidelijk hoe de oude afspraken in een toekomstige grondexploitatie zijn verwerkt. Daarover bieden de huidige stukken geen duidelijkheid.

Het college wil van de huidige gemeenteraad een harde en duidelijke uitspraak over het aantal van 3.300 woningen. Ook omdat de wethouder nog moet onderhandelen met de marktpartijen. Met een duidelijke uitspraak heeft hij een steuntje in de rug.

De oud-voorzitter van de onderzoekscommissie Vathorst, Raphaël Smit, zet grote vraagtekens bij de haalbaarheid van de huidige plannen. Op deze plek 3300 woningen bouwen betekent 47 woningen per hectare. Dat is heel krap en moeilijk om op een aantrekkelijke manier te bouwen. Willen huizenkopers daar nog wel iets kopen straks? “Zeker gezien het feit dat de gemeenteraad ook nog talloze aanvullende eisen heeft gesteld, bijvoorbeeld op het gebied van de verkeersontsluiting en het parkeren”, aldus Smit

Smit concludeert: “Zoals het er nu voorstaat, dreigt Bovenduist een markttechnische flop te worden en een probleemwijk voor de toekomst.”

Tijdens de commissievergadering op 26 september jl. werd gediscussieerd over de ambities van deze nieuwe wijk. Het aantal woningen was één van de discussiepunten. Sommige partijen willen zelfs nog meer woningen. Uit notities blijkt echter dat hoe meer er gebouwd wordt, de financiële haalbaarheid steeds meer onder druk komt, mede vanwege de grote ambities.

Oppositiepartij Amersfoort2014 stelde in september de oude afspraken aan de orde met de vraag naar de financiële risico’s. Op dat moment bleek al, dat hierover een besloten vergadering zal worden gehouden. Eigenlijk heel vreemd, want al die oude afspraken zijn openbaar gepresenteerd in 2021. Of is er nog meer aan afspraken vastgelegd?

Hoe dan ook, dinsdagmiddag is besluitvorming geagendeerd over de bouw van 3.300 woningen, zonder duidelijk financieel inzicht. Het is afwachten hoe raadsleden hiermee omgaan.