Duizend woningen per jaar bouwen lijkt niet langer realistisch

14 februari, 11:10 • 3 minuten leestijd

Een nieuwbouwproject in Liendert, deze loopt geen vertraging op © Nieuwsplein33

Amersfoort - De vertraging in de woningbouw komt niet alleen door hogere bouwkosten en financiële tegenvallers maar ook door de juridische gevolgen van de stikstofcrisis. Grote bouwprojecten in de buurt van Natura2000-gebieden staan onder steeds meer druk als gevolg van recente  rechtbankuitspraken. De Amersfoortse ambitie om duizend woningen per jaar te bouwen is mede daardoor inmiddels afgezwakt.

Dat blijkt uit de halfjaarlijkse voortgangsrapportage over de woningbouwopgave. In het stuk wordt niet meer gesproken over duizend woningen per jaar maar over gemiddeld 800 tot 1200 huizen. Voor alle bouwprojecten moet vooraf getoetst worden welke gevolgen de werkzaamheden zullen hebben op omliggende groengebieden. Ook af- en aanrijdende vrachtwagens, draaiende cementmolens en generatoren veroorzaken stikstof. Dat moet voortaan op last van de rechter ook worden meegerekend, wat in de meeste gevallen leidt tot extra voorwaarden.

Nederland verleende jarenlang een algehele ontheffing voor dat soort bouwwerkzaamheden, maar dat is ingetrokken. De Europese Unie en rechtbanken hebben de overheid op de vingers getikt omdat jarenlang amper iets gedaan is tegen luchtvervuiling. De gemeente zegt dat er bij kleine bouwprojecten (tot 50 appartementen of 40 rijtjeswoningen) nog geen stikstof-belemmeringen optreden. Bij grotere projecten moet wel naar extra maatregelen worden gekeken, maar van een complete bouwstop is geen sprake, aldus het gemeentebestuur.

Het college van burgemeester en wethouders spreekt voor de komende jaren wel van een trendbreuk. Dat heeft te maken met de huidige economische situatie die gekenmerkt wordt door hoge bouwkosten, energiekosten, inflatie en hogere hypotheekrente. Dat leidt al wel tot een dip in de ontwikkelfase van grote projecten.

Het is onzeker hoe de bouwproductie zich op langere termijn gaat ontwikkelen. Met het takenpakket van 15.000 woningen tot het jaar 2030 heeft Amersfoort weliswaar voldoende plannen en locaties, maar wordt het nu de vraag óf en vooral wannéér de plannen daadwerkelijk uitgevoerd worden.

Soms is er alleen uitstel, soms wordt het aantal woningen verminderd en soms gaat een bouwplan helemaal niet door. In de bouwwereld wordt in het algemeen rekening gehouden met vertraging en planuitval van zo’n dertig procent. Dat komt niet alleen door de complexiteit van grote bouwprojecten maar ook door ‘de maatschappelijke weerstand bij veel binnenstedelijke woningbouw-ontwikkelingen’ (lees: protesten tegen bouwplannen).

De bouw van nieuwe huurwoningen in Amersfoort bleef in het jaar 2022 steken op 673, waaronder 401 ‘grondgebonden’ rijtjeswoningen. Pas na 2024 worden hogere aantallen verwacht. Bij de plannen voor duizenden huurwoningen in de komende jaren is in vrijwel alle gevallen een corporatie betrokken, vaak in samenwerking met een projectontwikkelaar of bouwbedrijf. In die gevallen is nog niet zeker of de woningen daadwerkelijk door een corporatie verhuurd gaan worden.

Veel corporaties willen niet alleen woningen voor de verhuur laten bouwen, maar ook wat luxere exemplaren voor de verkoop. Met de opbrengst ervan willen ze de huurprijzen dempen of onderhoudsbudgetten uitbreiden. Maar door de recente stijging van hypotheekrente en dálende verkoopprijzen worden elders in Nederlandse bouwprojecten inmiddels beoogde koopwoningen omgezet naar de huursector.

Om zo snel mogelijk extra woonruimte beschikbaar te hebben, zoekt de gemeente ook naar plekken voor tijdelijke woningen. Daar zijn kortere procedures voor dan voor permanente woningen.